一、服务范围

为葫芦岛市退役军人事务服务中心及其下属各管理中心提供物业服务。

二、服务内容

（一）服务地点及面积

1.服务地点

（1）军队离休退休干部新华服务管理中心：新华大街五号南院（单位办公楼）

（2）军队离休退休干部新华服务管理中心：新华大街五号南院小院（服务站）

（3）军队离休退休干部龙湾服务管理中心：龙湾大街六号小区北院（单位办公楼）

（4）军队离休退休干部龙湾服务管理中心：龙湾大街龙绣街39-4号门市

（5）军队离休退休干部龙湾服务管理中心海滨站：海滨南路军休家园

（6）军队离休退休干部龙湾服务管理中心兴城站：兴城市兴海北街

（7）退役军人事务服务中心：龙湾大街17号

2.服务面积

（1）总面积：建筑面积（10075㎡），其中新华主楼2200㎡、新华小院1200㎡、龙湾六号2000㎡、龙湾兴城275㎡、龙湾海滨1500㎡、龙湾 （海飞站）500㎡、中心2400㎡

（2）保洁面积（4840㎡）：包含公共区域、会议室、活动室等，其中新华主楼1500㎡、新华小院300㎡、龙湾六号1200㎡、龙湾 （海飞站）500㎡，龙湾兴城240㎡、龙湾海滨600㎡、中心500㎡

（3）卫生间：卫生间数量（17个），总面积（215㎡），其中新华主楼5个共55㎡、新华小院1个15㎡、龙湾六号3个共25㎡、龙湾兴城2个共20㎡、龙湾海滨2个共20㎡、中心4个共80㎡。

（4）垃圾存放点：新华主楼2个、新华小院1个、龙湾六号3个、龙湾兴城1个、龙湾海滨6个、中心2个。

（5）车位数：地面车位数122个，其中新华主楼20个、龙湾六号40个、龙湾兴城2个、龙湾海滨20个、中心40个。

（二）服务内容及标准

物业管理服务包括基本服务、维修服务、保洁服务、保安服务、食堂管理服务、司驾服务、器械辅助师、理发师等。

★1.基本服务要求及标准

★（1）目标与责任：结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实施方案。

★（2）服务人员要求

1）每季度至少开展1次岗位技能、职业素质、服务知识、客户文化、绿色节能环保等教育培训，并进行适当形式的考核；

2）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备；

★3）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗；物业服务人员年龄：男60周岁以下、女50周岁以下；（中标后，需提供所有岗位人员均需提供无犯罪记录证明和本年度健康证明）

4）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求供应商进行调换。如因供应商原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的20%；

5）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。

★（3）保密和思想政治教育

1）建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。②对涉密工作岗位的保密要求；

2）根据采购人要求与涉密工作岗位的服务人员签订保密协议。保密协议应当向采购人报备；

3）每季度至少开展1次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训，增强服务人员保密意识和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查，合格后签订保密协议方可上岗；

4）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。

★（4）档案管理

1）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全；

2）档案和记录齐全，包括但不限于：采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想政治教育培训记录。保安服务：监控记录、突发事件演习与处置记录等。保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等；

3）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向其他单位、个人提供；

4）履约结束后，相关资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。

★（5）服务改进

1）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平；

2）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生；

3）需整改问题及时整改完成。

★（6）重大活动后勤保障

1）制订流程。配合采购人制订重大活动后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据工作安排制定详细的后勤保障计划；

2）实施保障。按计划在关键区域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行，对活动区域进行全面安全检查，发现并排除安全隐患，对车辆进行有序引导和管理，确保交通安全畅通，以礼貌、专业的态度对待来宾，展现良好形象；

3）收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。

★（7）应急保障预案

1）重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态；

2）应急预案的建立。根据办公楼隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、高空作业救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等；

3）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合；

4）应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时通知采购人购置齐全，确保能够随时正常使用。

★（8）服务方案及工作制度

1）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备相关管理制度等；

2）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训方案、人员稳定性方案、保密方案等；

3）制定物业服务方案，主要包括：维修服务方案、保洁服务方案、保安服务方案、食堂服务方案及项目涉及的其它服务等。

★2.维修服务要求及标准

采购方的日常维修，供应商经现场勘查，上报维修报价，经采购方同意后进行维修。日常维修供应商提供日常维修技术，维修的费用由采购方和供应商协商（即维修材料费单次报销，不在本物业服务费用内）。

★3.保洁服务要求及标准

★（1）基本要求

1）工作日与单位工作人员法定工作日同步，工作时间每日7:00-16:00；

2）建立保洁服务的工作制度及工作计划，并按照执行；

3）做好保洁服务工作记录，记录填写规范、保存完好；

4）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害；

5）进入保密区域时，有采购人相关人员全程在场。

★（2）公共场地区域保洁

1）负责办公楼公共区域及室外分担区域的日常卫生清扫工作；

2）在岗期间不得随意离开本保洁区，严禁脱岗、串岗，在岗要着工作服；

3）爱岗敬业、爱护公物、厉行节俭、树立安全意识，发现安全隐患及需维修部位及时通报科室。

★（3）办公用房区域保洁

1）大厅、楼内公共通道、会议室：

①保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展 1 次清洁作业；

②指示牌干净，无污渍，每日至少开展 1 次清洁作业；

2）电器、消防等设施设备：

①配电箱、设备机房、会议室音视频设备、消防栓及开关插座等保持表面干净，无尘无污迹，每月至少 开展 1 次清洁作业；

②监控摄像头表面光亮，无尘、无斑点，每月至少开展 1 次清洁作业；

3）楼梯及楼梯间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展 1 次清洁作业；

4）开水间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展 1 次清洁作业；

5）作业工具间：

①保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展 1 次清洁作业；

②作业工具摆放整齐有序，表面干净无渍，每日消毒；

6）公共卫生间：

①保持干净，无异味，垃圾无溢出，每日至少开展 1 次清洁作业；

②及时补充厕纸等必要用品。

★（4）卫生消毒

1）办公区域、公共场所区域和周围环境预防性卫生消毒，消毒后及时通风，每周至少开展1次作业；

2）采取综合措施消灭老鼠、蟑螂，控制室内外蚊虫滋生，达到基本无蝇，每季度至少开展1次作业；

3）发生公共卫生事件时，邀请专业单位开展消毒、检测等工作。

★4.保安服务要求及标准

（1）基本要求

1）建立保安服务相关制度，并按照执行；

2）对巡查、值守及异常情况等做好相关记录，填写规范，保存完好；

3）配备保安服务必要的器材。

（2）出入管理

1）办公楼（区）主出入口应当实行 24小时值班制；

2）设置门岗；

3）在出入口对外来人员及其携带大件物品、外来车辆进行询问和记录，并与相关部门取得联系，同意后方可进入；

4）大件物品搬出有相关部门开具的证明和清单，经核实后放行；

5）排查可疑人员，对于不出示证件、不按规定登记、不听劝阻而强行闯入者，及时劝离，必要时通知公安机关进行处理；

6）配合相关部门积极疏导上访人员，有效疏导如出入口人群集聚、车辆拥堵、货物堵塞道路等情况；

7）根据物业服务合同约定，对物品进出实行安检、登记、电话确认等分类管理措施。大宗物品进出会同接收单位收件人审检，严防违禁品（包括毒品、军火弹药、管制刀具、易燃易爆品等）、限带品（包括动物、任何未经授权的专业摄影设备、无人机等）进入；

8）提供现场接待服务

①做好来访人员、车辆进出证件登记，及时通报；

②严禁无关人员、可疑人员和危险物品进入办公楼（区）内；

③物品摆放整齐有序、分类放置；

④现场办理等待时间不超过5分钟，等待较长时间应当及时沟通；

⑤对来访人员咨询、建议、求助等事项，及时处理或答复，处理和答复率100%；

⑥接待服务工作时间应当覆盖采购人工作时间；

⑦与被访人进行核实确认；告知被访人的办公室门牌号；告知访客注意事项。

（3）值班巡查

1）建立24小时值班巡查制度；

2）制定巡查路线，按照指定时间和路线执行，加强重点区域、重点部位及装修区域的巡查；

3）巡查期间保持通信设施设备畅通，遇到异常情况立即上报并在现场采取相应措施。

（4）车辆停放

1）车辆行驶路线设置合理、规范，导向标志完整、清晰；

2）合理规划车辆停放区域，张贴车辆引导标识，对车辆及停放区域实行规范管理；

3）严禁在办公楼的公用走道、楼梯间、安全出口处等公共区域停放车辆或充电；

4）非机动车定点有序停放；

5）发现车辆异常情况及时通知车主，并做好登记；发生交通事故、自然灾害等意外事故时及时赶赴现场疏导和协助处理，响应时间不超过3分钟。

（5）突发事件处理

1）制定突发事件安全责任书，明确突发事件责任人及应承担的安全责任；

2）建立应急突发事件处置队伍，明确各自的职责；

3）识别、分析各种潜在风险，针对不同风险类型制定相应解决方案，并配备应急物资；

4）每半年至少开展1次突发事件应急演练，并有相应记录；

5）发生意外事件时，及时采取应急措施，维护办公区域物业服务正常进行，保护人身财产安全；

6）办公区域物业服务应急预案终止实施后，积极采取措施，在尽可能短的时间内，消除事故带来的不良影响，妥善安置和慰问受害及受影响的人员和部门；

7）事故处理后，及时形成事故应急总结报告，完善应急救援工作方案。

（6）大型活动秩序

1）制定相应的活动秩序维护方案，合理安排人员，并对场所的安全隐患进行排查；

2）应当保障通道、出入口、停车场等区域畅通；

3）活动举办过程中，做好现场秩序的维护和突发事故的处置工作，确保活动正常进行。

★5.食堂服务要求及标准

（1）基本要求：工作日与单位工作人员法定工作日同步，工作时间每日7:00-13:00

（2）食堂人员的管理：严格执行国家颁布的《食品卫生法》和《食堂防止食物中毒管理办法》等有关法律规定，员工持证上岗，保证饮食卫生。

（3）食堂食品加工、卫生、制作及就餐过程服务

①负责工作人员的早、中二餐，保质保量按时开餐；

②负责食谱制订和烹饪工作，负责加工间和灶间的卫生清扫等工作；

③负责工作人员每日二餐的食材清洗、辅助切配、操作间卫生清扫、分餐、洗刷餐具、食品留样和记录等工作；

④严格遵守饮食卫生要求，主副食洗净，生熟餐具分开，保证厨房干净卫生。

★6.器械辅助师服务要求及标准

（1）基本要求：工作日与单位工作人员法定工作日同步，工作时间每日8:30-17:00

（2）服务标准

1）？熟练操作器械？：根据军休干部的身体状况和需求，正确选择并操作各类器械，如红外线理疗仪、按摩椅、筋膜枪、电疗仪、拔罐器、刮痧板等，以增强治疗效果。？

2）？综合运用辅助疗法？：除了器械，还会结合使用敷贴、拔罐、刮痧、湿热敷、冷敷、旋流温水浴等辅助疗法，促进客人的康复与放松。？

3）？维护工作环境？：保持按摩区域、器械和用具的清洁、卫生与良好状态，确保客人的安全与健康。？

4）？持续学习与提升？：积极学习最新的器械使用知识，不断提升专业技能。？

★7.理发师服务要求及标准

每月设定时间为休干提供理发服务，不少于4天，具体服务时间和地点与管理机构商定。

★8.司驾服务要求及标准

（1）基本要求：工作日与单位工作人员法定工作日同步，工作时间每日8:30-17:00

（2）服务标准

1）供应商为采购人提供车辆驾驶服务，身体健康，具有娴熟的驾驶技术，严格遵守交通规则，自觉爱护保养车辆。能够遵守采购人的规章制度、职责及操作规程、服务标准和考核办法，在采购人的有关规定范围内履行服务工作职责。

2）供应商提供的驾驶员不得将车辆自用或它用，采购人有权全天候调度各种车辆，采购人给予及时地配合。

3）供应商驾驶员必须遵守采购人的有关规章制度，在采购人的有关规定范围内履行服务工作职责。开展车辆的节能降耗工作，按采购人要求定点进行车辆维修。

4）采购人有权对供应商招聘人员设定条件并进行面试和考核，不适用的人员采购人有权要求供应商不准录用。

★9.物业管理服务人员岗位及数量要求

★10.验收要求

按照《关于印发辽宁省政府采购履约验收管理办法的通知》【辽政采（2017）603号】规定执行。

验收程序：采购人组织

验收报告：采购人出具

组织验收主体：本项目的履约验收工作由采购人依法组织实施。

★11.报价要求

采购人报价中已经包含2026年发放的葫芦岛最低工资标准（《关于调整全省最低工资标准的通知》（辽人社发【2025】7号）中，自2025年12月1日起，+辽宁省部分地区的最低工资标准调整为1930元）1930元/月，已经包含养老、医疗、大额医疗、失业、工伤保险等单位统筹部分金额，已经包含物业公司管理费、发票税金。2026年度养老、事业、工伤保险基数为4359元，医疗保险基数为3648元。

供应商总报价应包含员工的工资、大额医疗、医疗保险、养老保险、失业保险、工伤保险、管理费、税金、服装费。物业公司对员工的管理、安全、工资、保险等负全责。

例如：甲某最低费用为：1930+697.44+278.6+21.8+50.949+管理费+税费

                   =2978.78+管理费+税费

★12.其他

（1）采购人可提供的住宿，各物业场所（需要保安的场所）提供保安室各一间，床位各一张.

（2）采购人可提供的食堂，新华大街五号南院办公楼、龙湾大街六号小区北院办公楼、龙湾大街17号办公楼。采购人按10元/人/天（早餐3元，午餐7元）收取物业工作人员的餐费，按月不就餐的人员除外。注：此工作需供应商统一收缴支付给采购方。

（3）采购人可提供的耗材，洗手液、洁厕剂、马桶刷、洗衣粉、卫生纸、擦手纸、钢丝球、垃圾袋、地拖、毛巾、手套、洗洁精、厕所香薰、户外清扫工具、冬季除雪工具等。

★13.提供材料

供应商需提供关于遵守《葫芦岛市退役军人事务服务中心军休物业服务需求》《葫芦岛市退役军人事务服务中心军休物业（保洁）量化考核管理制度》《葫芦岛市退役军人事务服务中心军休物业（保安）管理服务监管考核办法》《葫芦岛市退役军人事务服务中心军休物业考核管理办法》内容的承诺书。

三、服务期限及付款方式

★1.服务期限

服务期限为：自合同签订之日起至一年期满。

服务期满后，采购单位在下一年度本物业采购项目批准、财政预算保持不变的前提下，经双方协商同意后可再续签合同后（续签合同每年一签）。续签合同最多不能超过两年。

★2.付款方式

转账支付，物业费用按照考核结果（葫芦岛市退役军人事务服务中心军休物业考核管理办法），进行履约结算，每月支付一次。

四、服务标准

按国家、地方及行业现行相关规范、标准执行。

★五、落实的政府采购政策

本项目专门面向中小微企业。

本项目不允许联合体投标。